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戴德梁行
2017-10-30
全球房地产投资制胜之道

截至今年6月,包括发展用地在内的全球房地产投资同比增长4%

在投资活动最频繁的前25个城市中,13个城市来自美国,6个城市来自欧洲,亚太地区则有6个城市上榜,其中后者增幅较大

纽约获得的投资额仍位居榜首,伦敦则跌至第四但依然是国际投资者的首选目的地

上海,2017年10月24日——根据戴德梁行近期发布的最新报告显示,截至今年6月,全球房地产投资市场规模达到1.5万亿美元,与上年同期相比增长4%。

这份年度报告《全球房地产投资制胜之道》(Winning in Growth Cities)针对全球商业房地产投资活动展开调查,并根据城市吸引资金能力进行排名。

截至到今年6月的12个月内,前25个城市吸引投资额约占全球房地产市场投资总额的一半,但过去占主导地位的一些城市出现了大幅下滑。纽约连续第六年成为最受欢迎的市场,尽管其吸引的投资额下降了37%,同时伦敦的投资额减少25%,使其失去了前三名的地位,而巴黎也下降了21%。可售资产缺乏是导致下降的主要因素之一。

旧金山和香港取得了相对可观的成绩。旧金山凭借4.5%的增长率跻身排行榜第三名,而香港的增长率更高达到19%。同时,马尔默、尼斯和大阪等二线城市愈加获得国际投资者的青睐,因为这些投资者希望进行更广泛地投资从而获得更好的收益。

北美地区吸引力强劲,成为投资的主要目的地。在前25个城市中,北美地区占据13个,欧洲和亚太地区分别占有6个。亚太地区一些城市的增长最引人注目。首尔的投资额增长了98%,新加坡的投资增幅则达到了52%。

报告作者、戴德梁行欧洲、中东及非洲的投资策略主管David Hutchings表示:“在2016年房地产市场出现逆势的背景下,今年的全球市场却实现了强劲的增长,着实令人惊讶,但投资者情绪确实得到了改善。随着人们对全球政局变动的担忧逐渐消退,至少就目前而言,房地产的全球化仍将会迅猛发展。”

“一些主要城市出现了投资活动下降,其由于可售资产的减少,而不是需求量下降,但这也表明价格上涨正在促使一些投资者拓宽投资地域。”

“虽然纽约、东京和伦敦的自我适应和革新能力将继续增强其全球主导地位,但竞争将会逐渐升温,因为投资者日益青睐选择更为广泛的二线城市。跨境投资者在2015/2016年度未关注的18个市场现在正在获得青睐,表明投资者愿意转向新市场寻找机会。”

表1:全球房地产投资前25个城市

 

数据來源:戴德梁行及RCA

北美地区

北美地区的大多数城市获得的投资额均实现了增长,其中圣安东尼奥、夏洛特和拉斯维加斯在今年尤为获得青睐。尽管该地区跌幅最大的城市均来自全球50强城市,纽约、圣迭戈和丹佛分别下降37%、30%和23%,但达拉斯、休斯敦和奥斯汀等美国的一些大城市却实现了增长。

欧洲、中东及非洲地区

中欧和东欧国家首都城市在全面增长方面表现最好,尤其是布拉格、布达佩斯和索非亚的增幅超过西欧城市。同样,雅典的投资者信心上涨,尽管增长的基础较低,但投资规模达到10年来的最高值。

吸引国际投资最强劲的前25个城市中,10个来自欧洲,其中伦敦、巴黎、阿姆斯特丹和柏林位居前5位。德国多个城市在排行榜中的名次获得了提升,其中柏林的排名提升了两位,法兰克福则提升了9位,跻身前10大跨境资本流入地。亚洲和中东的投资者尤为青睐法兰克福,其投资额分别增长461%和132%。

欧洲资本四年来首次超过北美地区成为跨境总投资的最大来源。

亚太地区

亚太地区一半以上的城市投资额取得了负增长,其中悉尼、吉隆坡、北京和台北出现了大幅下降。尽管如此,亚洲城市今年在全球市场所占份额却得到了上升,并强化了在前50名城市中的排名,该地区最强劲的增长来自于经济快速发展的城市,其中缅甸的增幅尤为突出。

在中国,一些二线城市呈现迅速发展态势,其中两个区域尤为突出:首先,华南区如广州的房地产市场基本面一片光明。得益于大湾区和一带一路的影响,以及金融科技和电子商务的崛起,广州的长期发展尤为值得关注。同时,长江三角洲城市(如杭州、宁波和南京)以拥有优质的生活质量和大学资源,以及不断发展的基础设施和来自上海的外溢需求,将给投资者提供良好的机遇。

戴德梁行大中华区研究部董事总经理林荣杰表示:“尽管早期市场对中国的庞大供应体量以及经济放缓有一定的顾虑,但于今年上半年录得的强劲增长体现了投资者对中国物业市场的持续信心。一二线市场分别录得较高的投资额,体现了投资者对分散投资的需求以获取最优化的收益率。在香港,土地交易市场十分火热,其中中国内地公司尤为热衷于投资住宅用地,而香港本地开发商则在商业用地拍卖中表现优势。”

戴德梁行环球董事、大中华区投资及顾问服务部主管李志荣认为:“在一线城市中,上海保持其强劲的势头,于今年上半年录得近650亿元大宗交易投资额,是去年同期的两倍。尽管内资企业以其雄厚资本在中国物业市场仍保持主导地位,外资于今年上半年也不甘示弱,录得接近200亿的投资额,几乎是去年同期的三倍。基于中国经济持续稳定的增长,预计外资于下半年将继续保持其强劲势头。”

投资策略指南

展望未来,宏观形势不断变化,投资者必须改变策略。同时,不确定性依然存在。报告针对投资策略提出的主要建议包括:

经济周期延长,资本投资增长但通货膨胀减弱。

利率仍处在低位,不过不会持续低位很长时间。

不确定性依然存在:各地区、国家、城市和物业类型不断多样化,需采取应对措施。

在最佳城市中,投资者需对其物业进行定期维护和创新性改造以满足现代租户日益更新的需求,从而最大程度规避风险。

投资者可在核心国家主要二线城市和门户城市新兴市场上寻找机会。

有选择性地关注新兴市场物业,尤其在实施改革的经济体中寻找低风险机会。

投资者应从满足租户需求而获得资产价值及回报率增长,而不是只靠合约支持的收益率水平。

戴德梁行全球资本市场主管Carlo Barel di Sant’Albano表示:“人们广泛认为,与6个月 前相比,宏观经济环境对房地产更加有利,一方面是因为投资者情绪有所提振,另一方面是因为投资活动确实得到了改善。由于国际货币基金组织自2011年首次上调了GDP增长预期 ,投资者变得越来越积极主动。”

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