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中原地产
2018-01-29
2017年武汉土地市场的总结以及2018年武汉土地市场的预判

大家下午好!我是来自中原地产的杨丽宇。非常开心能够在今天下午与大家一起分享2017年武汉土地市场的总结以及2018年武汉土地市场的预判。

相信了解我的应该知道,前面六次我也参加了这样的大型会议,之前我都是没有戴眼镜的,但是2017年的市场确实把我做成了一个近视眼。我今天报告的主题叫《租购并举巨头进击下的土地新时代》。

在开始做报告之前,按照以往的风格,送一首诗给大家,这是唐伯虎的《桃花庵歌》,别人笑我太峰巅,我笑他人看不穿,不见五陵豪杰墓,无花无酒锄作田。
献给2017年在武汉房地产奋斗的各位同仁。
2016年武汉一共诞生了16个地王项目,密集的政治节点扰动了土地市场的节奏,2017年10月十九大召开,召开前后市场基调围绕“稳”字展开,2018年两会即将开展,变奏之下,武汉的土地市场迎来的是怎样的2017年?

我们先来总结一下2017年武汉土地市场的九大特征。第一大特征,武汉土地成交建面全国第五,因此成为楼市中践行供给侧改革最为坚定的城市之一。在2017年,武汉积极供地,土地成交建面高达3108.3万方,全国排名第五。2017年武汉土地供应幅数高达176宗,同比上涨13.5%。土地供应建面3155.28万方,同比上涨23.8%。

第二特征,在土地供给侧改革方面,武汉各个区都非常勤奋且卓有成效。2017年土地供应建面最大的区域是洪山区,达564万方,主要集中在白沙洲板块。其次是东湖高新区,成交建面528万方。并且除青山和黄陂之外,其他区域2017年土地成交建面较2016年都有大幅度提升,远城区更为明显,除了黄陂区其他涨幅都在80%以上。

第三特征,武汉土地出让金再入千亿阵营,但横向对比,武汉楼面地价依然秀色可餐。

第四大特征:地王消失的一年。首先是地块化整为零,消灭总价地王;第二,一次性报价及熔断后拼方案,消灭单价地王,使得最终成交价格尽在掌控。

第五特征:虽然地王消失了,但真相是,与2016年相比,“面粉”依然价格不菲。在2016年成交的地王周边附近新拿的地块,楼面地价相差地王就三百到五百差距,所以大家拿到的面粉与地价并没有太大的差距。2017年武汉绝大部分区域楼面地价都出现了大幅度的上涨,硚口区楼面地价涨幅高达300%,新洲区涨幅达到254%。

第六大特征:巨无霸地块的传说依然延续。继续改下未来武汉楼市格局。比如中信泰富二七滨江地块117.3万方,将改写武汉未来的楼市格局。剔除巨无霸地块后,武汉在2017年土地成交总建面接近2600万方,平均楼面地产4416元/平。

第七大特征:住宅日光潮的推动下,住宅项目收并购难度巨大,商服并购成为主旋律,股权投资依然活跃。全年土地收并购以商服地块为主,住宅地块成交数量寥寥。

第八大特征:土地供应向新房供应传导的链条非常顺畅,因此我们预计2018年新房供应无虞。证据一,2017年土地成交大多集中在上半年,这些地块在2018年达到了入市条件可能性非常大;证据二,武汉新开工量,2017年1到11月比2016年新开工量上涨20%,为2018年新房供应提供了保障。证据三:据统计,2016年地王项目九成已经开工,五成已经入市,高价地的开发节奏非常正常,正常到毫无地王的傲慢感。证据四:严格的限价环境和居高不下的资金成本邂逅之下,中小房企会放弃捂盘积极入市。中小房企在2017年限价高压、一二手价格倒挂、资金充裕的情况下,捂盘惜售行为严重,到了2018年,资金成为房企非常核心的一个原因,资金的价格将会决定企业的利润,但是在限价依然执行的情况下,迫使中小房企放弃捂盘,形成市场集中放量。

第九大特征:品牌房企积极在武汉扩充土地储备,江湖新面孔越来越多。品牌房企在武汉积极进行土地储备,首先是2017年房企拿地的排行,武汉地产集团以179.33万方居首。另外通过公开招拍挂市场,首次进入武汉的新面孔有九家,首次布局的区域都在远城区,以黄陂、新洲为主,主城区里白沙洲区域也是他们考虑的区域。通过招拍挂进入武汉的房企一共有五家。接下来也可以一起回顾一下2017年土拍市场的一些经典的土拍战役,第一、金科情定大洲村;第二、康桥,首拍即中;第三、五矿,一波三折拿下盘龙城。第四、金融街,收购进军光谷。

展望2018年武汉土地市场预测

总结2017年武汉土拍市场,我们针对2018年市场又有哪些新的预判?

预测一、2018年毫无疑问会是武汉土拍规则变化最大的一年。也是回应整个报告的一个主题,即租购并举时代,武汉出台了《住房租赁政策50条》,未来土拍规则最大的可能性会对标成都,在土地出让中强制配建一定比例的长租公寓,自持或无偿移交政府。以下是针对武汉可能出现的一些土拍规则的预判,主要有三大方向。第一个方向就是成品住宅的建设要求,也就是说武汉很有可能在土拍规则中提出要规定全装修比例进行交房,或者规定最低的装修标准,并且规定租赁住房与商品住房采用统一的装修标准进行交付。第二个方向就是装配式建筑,这其实在2017年4月1日武汉已经实施了这个政策,并且在2017年12月土拍中也有出现,单体的建筑预制的装配式建筑不低于一定的比例。第三个大的方向就是租赁住房的要求,设定自持比例,限地价竞房价,或者是限房价、竞地价、超过一定溢价率后转为竞自持面积和年限,或者自持或无偿移交政府。

预测二、2018年会是武汉土地收并购市场的大年。在2018年,所有的金融政策去杠杆的背景下,流动性不断收紧,房企融资成本会逐步提高。融资主要来源主要来自于房地产信托,居民按揭贷款以及银行定向贷款。信托这块,由于所有金融行业去杠杆,信托也是监管的重点领域,信托公司也会处于风控考虑,放缓业务节奏,所以信托方面,2018年想通过信托进行融资的难度会非常大,并且成本会进一步提升。第二个就是居民按揭贷款,按揭利率在不断提升,2017年最开始的时候首套房按揭利率是八五折,到后面是九折,到后面是基准,到现在已经上浮了10%到15%,相当于加息了三到四次,对于客户来说,购房成本的影响是持续并且显著的,也会影响房价的预期。未来放贷按揭利率比将上行。银行会积极配置国债,对个人按揭贷款支持力度会减弱。第三个就是银行给开发商的开发贷,2018年银行定向配置给国企、央企、租赁领域低息贷款增多,必然会提高在其他领域的高利率贷款,部分银行会收紧房地产贷款业务,开发商融资环境会持续恶化。其实压力更大的是房企债务到期规模,2018年将达到2067.71亿元,相比2017年翻了一番,所以资金压力之下,不排除部分房企会因债务压力和融资问题寻求合作。

预测三、布局长租公寓会成为进取型房企的刚性需求。首先是拿地的硬性门槛,再就是可获取银行低利率长久期租赁贷款,第三点可以享受国家的税收优惠政策,第四点在于资金退出机制的建设。

最后是大家都非常关心的一点即拿地建议。我们有两大思考,第一个思考:武汉未来五年公开招拍挂市场中具有规模化出地能力的区域在哪里?我们预测是在长江主轴拓展区、长江新城、武湖阳逻以及临空新城、中法生态新城,杨春湖商务区。首先就是长江主轴的拓展区,包括二七滨江延长线、白沙洲滨江、青山滨江;长江主轴对武汉的战略定位也是不言而喻,大家都非常清楚。第二个是长江新城阳逻武湖板块,长江新区规划利好使得长江备案区域迎来极大的发展机遇。第三、临空新城也是武汉十三五空间规划指出,武汉城市格局由1+6向“133”进行转变,临空新城在城市地位上上升为副城级别,临空经济区打造了未来的航空总部,也会引入企业总部办公、商业休闲等功能,也会推动产业人口的导入。再就是区域交通的改善,包括已经开通的地铁2号线延长线,已经动工的2021年的7号线北延线。第四个区域就是中法生态城,区域建设提速,汽车健康产业加持,轨道交通兑现,未来具有规模化出地的核心区域。第五个就是杨春湖商业区,具有天然的交通枢纽配套优势,未来也会一湖五区的改造,未来有300万方土地占地面积可供出让。这也是房企可以布局的核心区域。

那湖北省三四线城市进与退又是如何?我们给房企的建议,三四线城市的拿地法则,短期高周转地块抓紧拿,随便拿,长期生根就要进行城市的甄别。目前三四线城市比较火热的原因有三点,一个是货币化棚改的政策,第二就是去库存的政策,第三个就是相对宽松的调控政策。

我们给三四线的拿地建议,包含两个阶段,2018年到2020年,以快周转的地块收割棚改红利。大家看房企2017年销售金额的排行,碧桂园已经达到了5500亿元,万科5238亿,去年冲击3000亿的时候,大家都觉得市场已经疯了,但远远没有想到可以冲击5000亿,未来甚至过万亿,也就是说中国的大象不仅仅会跳舞,甚至会跳街舞。未来一二线城市未来势必无法满足增长需求,布局三四线也是必然的,跟着这些房企去布局,没有肉吃至少有汤喝。第二个在于棚改还有三年的高峰期,预计2020年进入尾声,在这个阶段内进入这些城市是没有风险的。代表房企就是中梁地产。

第二个阶段是2021年之后,这个时候要布局三四线城市,要以有产业基础,并且是人口净流入为主,拿湖北就是宜昌、襄阳;再就是鄂州、黄石、黄冈、孝感、咸宁等泛武汉城市圈地块。




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