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仲量联行
2018-02-05
武汉办公楼“新”时代

作为中部地区的中心城市,国家综合交通枢纽、长江中游城市群的顶梁柱,武汉成为中国城市的一颗耀眼的新星。自国务院批准实施城市发展规划以来,武汉承载了实现中部崛起和中国经济发展新增长极的重要任务。可以看到,在2005年到2015年这十年间,武汉GDP增长达到了387%,大多数年份的增速超过了现在的一线城市。从前不久武汉政府工作报告中得知,武汉2017年预计地区生产总值增长了8%,预计增长高于2016年,取得了不凡的成绩。自从2006年开始,武汉经济结构中第三产业的占比最大,到2016年已经达到了53%,作为老工业基地,钢铁汽车产业一直以来是武汉的支柱产业。

近几年武汉产业转型成为重点,如今的武汉核心产业聚焦在信息技术、生命健康、智能制造等三大块,未来还要实现中部现代化服务业中心、金融业、商贸业和专业服务业。2017年武汉招商引资轰轰烈烈,校友招商、专场招商精彩纷呈,各类招商活动签约金额一共是2.58亿元,校友签约占50.4%,与此同时,百万大学生留汉创业就业历史创新高,30万名毕业大学生留汉,新增大学生落户人口达到了14.2万人。在交通方面,天河机场T3航站楼2017年建成投入使用。

那么优质办公楼是如何助力武汉经济发展的?我们由办公楼供应开始说起。2016年、2017年是高速发展期,2017年新增供应116万方,新增供应的入市和城市发展带来了产业升级和新增企业落户的升级,都帮助推高了净吸纳量。从城市长远发展来看,预计需求的体量也会不断增加。从这两个图可以看到,2008年到2016年,乙级办公楼是主体,到2016年甲级办公楼均保持增长20%,随着2016年到2017年新增供应的变多,空置率出现了大幅度的升高。2017年甲级办公楼新增体量60.3万方,乙级办公楼新增体量56万方,优质办公楼落成不但可以吸引优质的租户落户,也会给整个区域带来良好的商业氛围。

我们刚刚讨论了现在发展的情况,接下来可以简单地看一下未来的方向。在这张图上,主要反映出未来三年内优质办公楼的供应会保持集中供应的趋势。可以看到,甲级占比会逐渐变大,预计到2018年,新增160万方的体量。未来入市的项目中,甲级办公楼会越来越多,代表了一个现象,武汉优质办公楼供应体出现了新的品质,未来在甲级办公楼不断增多的环境下,市场竞争压力比较大,楼宇硬件标准成为租户考量的原因之一,租户对于楼宇质量以及软性服务要求会不断提高。

而对于现有供应当中,主要分布市场有哪些?我们把武汉市办公楼分成几个子市场,大家所看到的红色代表的是最传统的商务区,从优质办公楼存量来看,汉口传统商务区和武昌发展中商务区为存量最大,其中建设大道、解放大道作为武汉最传统的办公楼聚集地,近几年来,新增供应较少的情况下,存量逐渐变小;相反,汉口沿江商务区近几年来优质办公楼发展迅猛,体量逐步增多。这幅图反映了甲级办公楼的存量,从甲级办公楼存量来看,还是主要分布在汉口传统商务区,例如建设大道、汉口发展中商务区(汉口沿江),武昌在过去两年里,相继入市了很多高端的甲级办公楼,使得武昌甲级办公楼体量不断增多。我们做了一个小小的总结与预测,可以看到,2017年年末和2020年年末,一个优质办公楼总体量的对比,可以看到总体量将从438万方增长到797万方,新增供应集中在传统商务区,例如汉口解放大道、建设大道的卓尔大厦、香格里拉二期等,还有发展中商务区,例如武昌中南中北的联投中心、武昌沿江商务区的绿地636等优质办公楼,他们将为武汉未来的发展凝聚巨大的力量。

以上看到了武汉优质办公楼的供应情况。接下来我们来分析一下,是谁去化掉了这些供应?到底需求市场的来源是哪些?随着国家中心城市以及湖北自贸区的成立,快速增长的市场主体同时释放出大量的办公楼物业需求。2017年,武汉市甲级办公楼净吸纳量比2016年增长了20.5万平米,新增供应增多和活跃的成交,使得武汉净吸纳量达到历史新高。2017年里,新增租户的行业截止到2017年,甲级办公楼新增租户中,占比最大的是27.1%的房地产建筑类;大部分是联合办公企业,从2016年底,联合办公企业在武汉快速发展,环比大幅度上升。排名第二为占比25.4%的金融类企业,仅次于房地产建筑类之后;第三类是专业服务类,为19.3%,制造业和高新技术类分别占到了8.6%。这些数据说明武汉市经济结构正在进行积极的调整,由传统产业向新兴产业转移,服务业占比逐渐增多,加快了楼宇建设和服务。另外在城市经济转型中,政府希望吸引区域总部进驻武汉,从楼宇经济出发带动整个城市的活力,使得环境更加成熟。

联合办公在2017年办公楼市场中是最亮眼的一个租户办公类型,到底什么是联合办公?仲量联行已经提到了联合办公在中国的发展,以及在一线城市的现状。可以看到联合办公在中国迅猛发展的四大核心驱动力,分别是政府支撑、共享经济的蓬勃发展和科技的进步,其中提到了联合办公的明显优势,第一具有灵活性,长期以来服务式办公一直为租户提供了快速的扩张和收缩工作的便利,而现代化的联合办公空间更好地发挥了这个优势。第二,联合办公吸引人才,针对员工特定需求而设计工作空间策略,可提高员工的敬业度。第三,互动氛围,一个成功的联合办公主要特征是用户可以明显感受到互动气氛。联合办公空间可以促进在不同企业工作,拥有不同背景、不同专业人们之间开展交流活动。第四在线社群,联合办公运营商必须将其办公空间与线上服务平台对接起来,否则难得取得成功。

在中国联合办公的起源是2014年开始,短短三年里面发展非常迅猛。可以看到,主要的一些运营品牌是哪些?比如说SOHO3Q、WE+等。从2017年开始,联合办公对武汉市场充满兴趣,不断布局。目前已经有接近一半的联合办公运营商进入了武汉。武汉三镇都有着联合办公的脚印,汉口有优客工场等,我们预计未来会入驻的品牌将越来越多,这个发展趋势也向一线城市靠拢。

截止2017年年底,武汉甲级乙级办公楼平均租金差为32元/平方米/每月,甲级办公楼为108元/平方米/每月。2017年全市优质办公楼同质租金指数同比下降2.5%,甲级办公楼同质租金指数同比下降1.6%,现有市场供应需求分析,武汉优质办公楼市场已逐步走向成熟,租金高速成长期已经过去,市场租金水平由于市场竞争加剧而出现小幅下滑。

还有一个值得关注的点。武汉办公楼的大宗交易,可以看到2016年优质办公楼快速崛起的时候,武汉大宗交易市场开始回暖,成交面积不断增多,主要是买房购买办公楼是自用和战略投资,由于武汉高速发展,办公楼投资市场越发活跃,发展潜力较大,可以带来较高的回报率。所以回顾2017年,武汉宏观经济呈现稳中向好、活力增强的良好态势,服务业持续增长,规模不断扩大,产业地位不断提高,在宏观经济稳步增长的驱动下,2017年武汉楼宇经济发展可圈可点,在这些关键词的背后,体现了武汉楼宇经济供应呈现的全新气象。在国家中心城市、湖北自贸区、招商引资留住人才等一系列政策规划的带动下,市场主体活跃,楼宇经济需求利好不断。武汉楼宇净吸纳量显著提升,行业从外部驱动到聚合发展的趋势逐步明显。2017年武汉楼宇服务可谓是创新多元、精彩纷呈。


 


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