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戴德梁行
2018-02-22
《消费升级3.0》

 今天选择的切入点是消费升级。可能消费跟在座的每个人都有关系。为什么选择了这个切入点?
      首先我们认为,互联网IT行业对今天的消费起到了非常大的变化作用,有个摩尔定律,每18个月整个行业就会迎来新一轮的巨变,同样消费也在发生新的巨变。借用美国知名网评人凯文的一句话,未来已来只是尚未流行而已。我们认为谁抓住了这个消费趋势,谁就抓住了未来。这次的报告分为两个部分,第一部分还是用简单的数据来回顾一下2017年武汉商业表现,同时将更多的笔墨放在对未来2020年甚至更长远商业趋势的预判。

戴德梁行在过去五年一直和第一财经通力合作,五年来监控着武汉商业地产发展的基础数据,通过数据反映,在新一线城市中,武汉在综合实力上排名第三,仅次于成都和杭州。但综合表现上来看,其实已经接近了广州和深圳的发展水平。武汉在商业资源聚集度以及城市枢纽性以及未来可塑性方面都有不错的表现。但是生活方式的多样性上,还需要更大的提升空间,主要表现在商业的表现形态以及社区商业发展的格局,以及夜间消费指数上,跟成都杭州相比都一些差距。

再来看一下2017年武汉大数据。2017年武汉新增18个商业项目,接近200万方供应量,但有趣的是,空置率逐年下降,过去三年之间,2017年供应量达到了峰值,主要供应量集中在内环以及三环之间。2017年新开业的到底是哪些业态?可以看到这样几个数据,不管是休闲娱乐还是餐饮,包括儿童亲子,依然是开业的主力业态,同时有了大幅度的增长。2017年新进武汉的新品牌近200家,餐饮业态占比达58.1%。我们可以这样理解,这几个业态也都有了新的一些细分。比如说休闲娱乐业态更加倾向于新奇好玩,餐饮业态已经被各种网红餐饮刷屏,这也是新的发展趋势,再就是儿童亲子业态,更多是精确的细分、高端的需求,包括儿童的卡丁车、儿童的蹦床、击剑都已经出现了。在新进的商业品牌方面,主要新进的品牌以餐饮为主,比如说奈雪的茶、面屋武藏等等。

我们也为很多品牌选址,有几个共同点,他们更愿意选择成熟的标杆型购物中心,比如武广、壹方和武汉天地,再就是光谷K11、永旺等三环内的大型商场也是他们的青睐。

我们如果把武汉十年前归纳为传统的商业形态,那么五年前就进入了电商时代,电商时代初期,流量价格比较便宜,通过电商价格优势,被迫使线下商业提升服务质量。到现在流量非常贵了,价格优势没那么突出,到今天已经全面进入了2.0全渠道时代。

有三个关键字值得大家记住,第一个叫IP与商业融合。包括以小米互联网思维为导向的新零售公司,已经开始通过IP与商品的结合,渗透到日常消费中;第二个就是电商已经完全延伸到线下,并开始跨界。第三个就是共享经济的出现。

当然我们也预判了下一个时代,就是3.0新零售时代。到底我们正在经历的时代是什么样的消费特点?我带来了一组数据,通过大数据统计,在2017年武汉不同年龄段的消费人群的月开销指数中(当然这不仅包括衣食住行也表现在其他方面),月均消费5000元以上,主力人群是80后,80后已经成为这个时代最大的消费群体,同时也是目前消费能力最强、消费表现最强的一群人,也成为了消费主力军。接下来我们应该关注哪些人?应该是90后和00后,甚至10后都已经开始出现消费。

在过去一年里,我给很多开发商提供过关于市场方面的服务。可以透露的是,现在已经是90后、00后消费趋势,已经不再关注80后的消费趋势。这一类消费群体,这么大的消费开支花在什么上面?衣食住行占了一部分,另外就包括以下五类:第一类是朋友圈消费,即时工具带来的消费能力,你的朋友在玩刺激游戏,你也会玩,包括之前比较火的王者荣耀就是通过朋友圈传播来完成的,大家可以想像,为什么在最近,马化腾爸爸登上了中国财富第一位(500亿);第二个就是关于健康的消费,不难理解,大家逛购物中心时会发现,越来越多的医美已经引入购物中心,大家更重视自己的身体与健康,毋庸置疑,在座很多人都会花很多钱在健身房;还有就是猎奇消费、焦虑消费,为什么说是焦虑消费?我想在座的很多人正在经历这个时代的变迁,每个人都有非常强烈的欲望赶上这个时代,因为焦虑我们会为得到这样的知识软件付费,会买这样的产品,因为焦虑会去读MBA、EMBA,我认为这一类消费都是因为我们需要赶上这个时代,所产生的这类消费需求。

当这个时代进入全渠道零售,当我们的消费者消费观念、消费人群都发生变成,随着新的技术革命,包括智能化的出现,必将催生新的商业模式的持续升级。所以我们也用几个词来总结全渠道融合。首先是共享,其次是融合,第三个是去边界。我们已经不再清晰地界定某一种业态和某一种形态,往往都是互融共生。马云爸爸在上一次开会时也讲到,已经不鼓励大家再提线上和线下,在未来,在我们世界里,未来都只是叫全渠道零售。

电商与实体商业的再次合作,继续激发商业模式下一步升级。一个星期之前,阿里集团已正式提出邀约收购高新股份(国内最大的线下实体商业运营平台),同时控股大润发和欧尚两个平台,他们会发生什么样的巨变?阿里巴巴说,会将自己生态圈五亿的消费者以及大数据运营能力,以及海量数据的储备,同时与大润发进行互溶再创,将来会形成一个新的零售时代。所以我们在这里也提出,未来正在迈进的时代是3.0—新零售时代。新零售时代,马云爸爸也不知道是怎样的概念,但有几个关键词,第一,这必将是人货场的重构,人就是消费者,货就是商品,场就是消费场所;第二个就是数据驱动,未来一切都以数据驱动为导向,可能在座的每一位消费者,其实在阿里系统里已经被贴上了三万个标签,就像我的标签可能是海归、喜欢白色衣服,喜欢美国品牌,月收入多少,这是他们给我贴上的标签,未来会在我所消费的场所为我提供消费的便利性,这就是过渡到新零售时代之后所产生的效果。

我们还是用一句话总结新零售时代。新零售时代是以消费者体验为中心,以数据驱动为动力的泛零售业态。这个词听起来有点拗口,我可以简单描述一下这个概念。首先传统的人也好、货也好,都是在场里面去完成消费过程,但是在未来,新零售时代,已经不分场所,已经不分任何时间点,可以随时享受到消费,至于怎么实现?大家要一起来创造。其实我认为新零售时代已经开始出现一个雏形,不知道大家关注到几个月前比较火爆的一个视频就是亚马逊无人便利店,首先是基于周围一公里消费人群进行供货,它真正做到了便利性,不需要国内刷卡进入,只要带着手机进入就可以了,通过智能VA系统识别是否真的进行了交易。当时这个案例给了整个零售业非常大的冲击,我们认为这次人货场的重构刚刚开始,我们也有理解认为商业市场已经进入了新零售时代的初期。

我们刚才也大胆预判了未来消费是什么消费,这也给了我们一些启示。第一,科技消费。不管是现在的电动汽车,未来的无人汽车,都会成为我们重要的消费方面。第二,情感消费,在座的很多人和自己宠物之间的关系,包括自己和自己亲属之间的关系,怎么样产生消费,这是值得我们深入挖掘的。就像养老地产,是老年人的消费需求,这也是新零售时代会重点关注的消费方面。第三就是圈层消费,不像之前过多关注大众消费,会更加聚焦、更加精细分析高净值人士的消费需求。第四,服务消费。大家还会真的只为一个商品简单买单吗?很多时候可能是为的便利的停车或者更好的就餐环境等,未来如何让服务消费理念提升,服务消费的挖掘也是新零售时代重点关注的部分。

我们分析了未来三年基于GRS的大数据,同时也分析了武汉交通的变化,也分析了武汉新增商业土地的供应量,大胆预测了2020年武汉会出现的商业格局。首先我想讲的是武广商圈,到2020年依然是霸主地位吗?大数据没有告诉我们这样的结果,武广商圈的人群会发生怎样的变化,消费者会发生怎样的变化,是否会真的支撑它到下一个时代,我们拭目以待。另外就是钟家村商圈,有机会弥补汉阳的消费外溢。另外就是街道口商圈,随着周围商业项目的更新,街道口消费是否有机会跟上呢,也值得我们思考。我们非常跳跃地给出这么一张版图,帮助大家去理解未来商业带给我们的变化。

最后我们还是非常简洁地预测一下关注点,就商业领域来说,第一、越来越多的主题商业会出现,主题更加明显的商业项目或者商业体是否会出现,值得期待。第二个就是多空间、公共空间多元化的体现,大家再去同济医院看病时会出现,同济医院有了星巴克,商业消费真的无处不在,不管是您今天去到的交通枢纽也好,通勤过程中的空间场所也好,都会产生这样的消费需求,如何去挖掘这一类消费的出现,也值得我们去思考。第三个就是邻里中心,去过日本就会出现,日本的街边商业表现淋漓尽致,很多具有匠人精神的小店到处都是。更加精细化、更加精准,更加辐射周边人群的消费出现,也是我们比较关注的,也是武汉目前急迫需要改善的。第四、商场旧改。就是整个商业的更新,北京西单大学城到现在正好10年,因为消费者发生剧烈的变化,消费意识发生了剧烈的变化,整体做了调整。不管是结构、主题还是辐射人群,都做了大的调整。所以我们也相信,在未来三到五年,武汉市场越来越多的商业会面临着升级与改造的需求。

以上就是我们针对武汉商业未来发展新趋势核心内容的解剖,谢谢大家!


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