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四家机构

我们在 2011 年底写下《岁暮天寒,渴望春天》,2012 年底写下《心有猛虎,细嗅蔷薇》,而在2013 年即将过去之时,我们打算写下《花开花落,云卷云舒》一文。我们年报的标题,诸位可以将其认为这是我们对来年的展望,或者说这是我们下笔时跟随中国房地产市场一起脉动的情感。在分化的时代,城市、开发商和不同客户类型表现不一,有的花开,有的花落;三中全会后,行业迈向平稳健康发展新时代,我们当有更从容的心态,坐看云卷云舒! 这是一个分化的时代,核心城市主流产品价格上涨明显与三四线城市去库存并行,在这个分化的时代里,我们可以看到开发商的分化在加剧,我们也可以看到客户的分化。当前城市分化的局面在2014年会加剧,基于对整体行业的财务健康程度的信心,我们认为 2014 年房地产增速的下滑带来的冲击会比 2011 年少,行业将会实现软着陆。

世联集团董事长 陈劲松:总的来说,第一,2014年房地产市场软着陆;第二,行业总成交面积进入中期高位平台;第三,二线城市比一线城市表现更好;第四,投资客不会明显增加;第五,35 岁以下是绝对的需求主力,大户型滞销不会改变。第六,一线城市房价属于资产的故事,现金流折现要求带动租金长期持续上涨。第七,二三线城市商业泡沫凸显,商业土地进入寒冬。第八,利率市场化加速,行业集中度迅速提升;第九,上市开发商财务稳健,中小开发商面临短期偿付危机。第十,开发商利润趋势是下滑的,粗放式发展一去不复返,面临严酷的精细化竞争。最后,房地产服务业进入转型新时代,整个行业将会诞生新的服务内容。中国房地产到今天,2014 年是进入下半场开始的元年。

2013 年武汉土地市场呈现3个特点:

1、2013 年土地市场供应量和成交量降幅明显,楼面地价小幅上涨。

2、成交表现看呈现先抑后仰的态势。从年初的持续低迷到下半年的交易热潮,土地市场画出了一条逐渐上行的曲线。

3、优质地块增多。全年接连有地王诞生,优质地块明显增多:上半年香港恒隆7200 元/ ㎡顺道街拿地,下半年塔子湖片连续三个月与地王诞生,复地5300 元/ ㎡杨泗港拿地。越秀总价90.1 亿在精武路拿地。金石置业5200 元/ ㎡光谷坐标城旁边拿地。

武汉2013楼面地价单价排名
武汉2013年度地王排名
2013年1-9月全国总价地王

分化时代,花开花落:

2012 年房地产市场表现出两个特点:其一,一二线城市和三四线城市表现分化;其二,主流产品遭热捧,大户型产品相对滞销,市场结构性失衡现象严重。2013 年,我们看到城市分化仍在加剧,结构失 衡的现象仍存在,但是由于开发商积极调整户型产品迎合市场,市场结构性失衡的现象有所好转,但仍 旧存在。展望明年,我们认为这种分化的现象仍会持续。

这种失衡的现象出现,标志着中国房地产市场已经正式步入了分化的时代。

(一)城市分化加剧,补库存与去库存并存

1、一线城市库存情况
从库存绝对量来看,上海、广州、深圳仍处于高位,北京则持续下降。我们认为一线城市商品住宅供需矛盾突出,且短期内资源,人口的集聚力度仍将继续加大,短期内供不应求的现象仍将持续,短期房价上涨压力较大,这也是“京七条” ,“沪七条”和“深八条”出台的主要原因。

2、二线城市库存情况
从库存来看,大部分二线城市库存仍在持续增加,甚至部分城市创下近几年的新高。在环渤海、长三角、珠三角这三个我国传统的人口聚集区域,其整体的经济发展潜力和人口聚集能力较强,所以二线城市当前的库存问题不大。中西部的中心城市如重庆、成都、武汉、长沙等二线城市,2013 年成交面积大幅上涨,但由于供应量大,价格平稳。随着中央积极稳妥推进城镇化和逐步放开中小城市的户籍准入门槛,我们认为二线城市的对住房的需求仍将保持旺盛。

3、三线城市库存情况
三四线城市由于供应和需求失衡,供过于求的局面持续。整体上看 2013 年以来库存和去化时间双双攀升。在未来的一段时间仍将面临着比较大的去化压力,特别是华东区域几个高度依赖出口的城市,由于外需不振导致出口低迷,部分城市发生民间信贷危机,住房市场萎缩,成交面积同比负增长,比如苏州、常州、无锡、温州等城市。目前来看,东北区域的三四线城市风险最大,丹东、营口、连云港等城市库存大量积压,市场表现不振,去化任务艰巨。

(二)库存结构分析

1、各面积段产品销售情况表明,热销户型朝着适度大型化的方向发展
2013 年,受制于限购政策,144 平米以上大户型产品持续滞销,144平米以下产品占比提升。与 2012 年不同的是,2013 年 90-144 平米户型产品占比提升,而 90 平米户型产品占比有所下降。

2、开发商库存结构调研结果表明,144 平米以上的产品持续滞销
2012 年以来刚需和改善型产品的热销使得大部分开发商调整产品策略以迎合市场需求,但是也有部分开发商由于前期大户型产品占比太大,加上大户型产品持续滞销,使得库存中该类产品大量积压。

2013年房地产政策盘点:

2月20日,国五条提及,今后个人售房要征收20%个税

世联点评:新 “国五条”中涉及的内容以前都提到过,而 “20%个税”条款则是新提,政府此举是想通过各种税收控制房价。20%一旦真的要收,成本肯定就上涨,房价也必然上涨。回过头看20%个税,且不说是否真正有按规定执行,至少从控价的效果看并未达到预期。

2月26日,武汉住房公积金贷款额度调整

世联点评:本次公积金额度调整,对缴纳年限少,账户余额少的客户影响比较大,但没有从本质上延迟或是打消客户购买意愿。

3月31日,关于发布2013 年度武汉市新建商品住房价格控制目标的通告

世联点评:国五条公布不到一个月时间,地方细则出台,表面了地方政府控价决心,但从实际执行情况看,房价调控的象征意义大于实际意义。房价控制不超人均收入增幅,去年全国收入增长 9.6% ,也就是说,多数如此规定的城市,房价还可以涨10%左右,这比2011 年目标更宽松,那时多规定不超GDP ,去年GDP 增7.8%。

3年内新建保障房17万套

世联点评:保障房的建立,能切实惠及民众利益,既减少了投机钻营者的逐利空间,又有利于真正解决低收入群体的住房困难。保障房在其发挥作用的同时,需及时公开其分配政策、分配对象、分配房源、分配程序、分配过程、分配结果和退出等方面的信息,做到阳光透明。此举旨在稳定刚需客户,让房地产市场保持稳定和谐的发展。

武汉公积金实现全城通贷 新城区职工可在中心城区贷款买房

世联点评:武汉地区住房公积金管理机构合并,在全国同副省级城市中最为彻底,这有利于公积金的归集和使用,从而实现缴存职工利益最大化。再者武汉公积金实现全城通贷,将扩大公积金实用范围,吸引部分有投资需求的远城区客户在中心城区置业。

武汉楼市调控升级 外地人在汉买房需缴满两年社保

世联点评:针对全国成交量及房价双重上涨态势,深、京、沪三个一线城市赶在十八届三中全会召开前纷纷出台了各地的加强版楼市调控措施,而武汉也是继一线城市后第一个出台地方政策的二线城市。从监测情况看,随着外地客购买人数增多,短期内,新政出台对近郊刚需盘影响较大。从长远看,受影响客户不到1年时间仍有购房资格。换句话说,外籍缴纳社保年限延长政策升级属于短期行为,不具备长期执行效力。

武汉二套房贷首付提至7成

世联点评:年底这波政策收紧主要是建立在今年房价调控目标未达成的基础上做出的一种表态,且从限购方面着手,其实质是将过热的市场需求进行滞后的手段,这样的方式反而与《决定》要求的弱化政府调控,更加的市场化背道而驰。而纵览历年来的调控政策影响,仅从控制需求方面着手调控的政策,其最终结果均导致 “越调越涨”,所以本轮新政恐难真正影响市场上行的走向。

12月27日武汉公积金贷款 “认房又认贷” 新政元旦后开始实施

世联点评:传闻已久的公积金新政终究赶在年底出台,此政对于首次适用公积金的二套房客户来说有一定影响,但相比其他新政出台时的突然性却小了些许,毕竟不论是开发商还是客户都已经有了一定的预知及应对能力。

总结:

2013年,房地产政策前松后紧,保持房价的合理性和保障性住房工程依然是政府的工作重点。上半年,温总理主持部署房地产调控工作,表明了政府对坚决稳定房价的强硬态度,并提出了新 “国五条”,在继续限购限贷的同时提出了关于房价控制等相关政策。
下半年,十八大召开后,各地方政府出台相应收紧政策,无非是二套房首付提升、社保年限变长诸如此类。从短期来看,政策将使购房者观望情绪加重,入市积极性下降,同时新房签约进度放缓也将进一步影响楼市成交的量与价。中长期来看,目前的政策并没有超过预期,各项政策力度温和,未来出新政的可能性不大,更多的是在现有政策上的加码,这与当前地方政府仍然依赖于土地财政收入的现实密不可分。

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